编者按：

物业服务管理水平与城镇居民生活品质息息相关。为此，国务院出台了《物业管理条例》，湖南省出台了《湖南省物业管理条例》。按照汨罗市住房和城乡建设局2023年工作计划安排，从2023年4月开始对国务院《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》开展宣贯。在此期间，为进一步提升群众对物业管理工作法律法规的认知理解，从即日起推出国务院《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》解读。

国务院《物业管理条例》第三期解读

1、物业服务合同的法律地位如何？其当事人之间的关系如何？

物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，在物业管理活动中的地位非常重要。

物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。物业服务合同的当事人中，物业服务企业具有独立的法人资格，业主是分散的具有独立法律人格的自然人、法人或者其他组织。业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系。

2、业主可否以自己并未直接选择物业服务企业为由拒绝物业服务企业提供服务？

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为主提出抗辩的，人民法院不予支持。

3、物业管理用房包括哪些？其所有权属于物业服务企业还是业主？

物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房以及业主委员会活动用房等。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。但在特定条件下，有些物业管理区域内的物业用房确有空余，如不能改变用途，实属资源浪费，经由业主大会同意，并依法到有关部门办理相应的手续，可以改变用途。

4、物业服务企业可否将部分服务内容委托给其他服务企业？

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。这里所指的专项服务业务，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务企业；专业服务企业，是指专让客户提供某项服务业务的专业化公司，例如：保洁公司、保安服务公司、设备维修公司、绿化公司等。

在专项服务业务委托之后，物业服务企业与业主之间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。专业服务企业与业主之间不存在合同关系，但是，专业服务企业在履行委托服务合同时，应当遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。物业服务企业就专业服务企业提供的服务向业主负责。

5、物业服务企业可否提供物业服务合同约定以外的服务项目？

物业服务合同的标的是物业服务企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。由于每个物业服务的业主都是独立的民事主体，情况各异，在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免地会发生不同于他人的特殊需求。因此，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业服务企业的法定义务。物业服务企业可以不接受业主的特约服务要求。

6、物业服务企业在物业管理区域的安全保障方面有哪些义务？