鼎发〔2022〕15号
中共神鼎山镇委员会
神鼎山镇人民政府
关于印发《神鼎山镇农村宅基地制度改革试点实施方案》的通知
各村（社区）、部门单位：
《神鼎山镇农村宅基地制度改革试点实施方案》已经镇党委、政府同意，现印发给你们，请认真落实。
中共神鼎山镇委员会
神鼎山镇人民政府
2022年2月28日
神鼎山镇宅基地制度改革实施方案
为进一步加强我镇农村宅基地管理工作，推进全国农村宅基地制度改革试点，切实维护农民合法权益，实现节约集约用地，根据《汨罗市农村宅基地制度改革试点实施方案》，结合神鼎山镇实际情况，制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届系列全会精神，以处理好农民和土地的关系为主线，以完善神鼎山镇农村宅基地制度体系为重点，积极探索宅基地有偿使用、退出等机制，建立健全依法取得、节约利用、权属清晰、权能完整、流转有序、管理规范的农村宅基地制度机制。
（二）基本原则
坚持稳慎推进。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。稳慎推进，强化从严管理，严格规范试点，防止出现偏差。
坚持农民主体。切实保障农民合法经济利益和基本居住权，充分体现农民群众的主体性，发挥农民集体自主协商作用，实现好、维护好、发展好农民权益。
坚持问题导向。聚焦农村宅基地制度改革与农村集体产权制度改革、乡村治理体系建设试点等各项农村改革统筹推进，聚焦农村改革的系统性、整体性、协同性，建立农村改革联动机制，充分发挥改革的叠加效应。
（三）目标任务
通过试点，建立宅基地有偿使用及退出制度，构建农村宅基地使用由无序变有序、闲置变利用、粗放变集约的有效管理机制，增加农村耕地保有量、增加农民收入、增加村级集体经济收入，提升乡村发展活力、提升基层治理能力和治理水平、提升基层党组织凝聚力号召力，形成一套适合神鼎山镇农村宅基地改革试点的样板。
二、试点内容
（一）制定农村宅基地有偿使用办法建立健全宅基地有偿使用制度，解决宅基地有偿使用资金“谁来收、向谁收、收多少、怎么用、可持续”等关键问题，坚持“一户一宅、面积法定”原则，推进宅基地节约集约利用。针对历史上形成的“一户多宅”和超标准宅基地、非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用的宅基地等情况，在摸底调查和充分听取农村集体经济组织、农民意见的基础上，通过本农村集体经济组织成员或成员代表会议讨论，因地制宜确定宅基地有偿使用范围、标准和方式。有偿使用费由本农村集体经济组织收取、管理和使用，用于发展壮大农村集体经济和农村公益事业建设。
（二）制定农村宅基地自愿退出办法
鼓励、引导进城落户的农民以及因继承、赠与或购买房屋等原因形成的“一户多宅”的农民或非集体经济组织成员，依法自愿有偿退出闲置宅基地。对“一户多宅”、超标准宅基地，以及违法违规占用宅基地等进行分类处理，自2020年7月3日后建成的住宅超面积部分原则上要求户主自行拆除。
三、宅基地有偿使用
分户条件的认定：1、独生子女住户认定为一户。2、只有一个儿子的农户只认定一户（公安局户籍上父子已经分户为两户的也只认定为一户）。3、有两个以上儿子的，并且达到了分户条件的，可以认定为两户以上。4、四代同堂的在原有户头上增加一户。5、夫妻关系存续期间分户的只认定为一户，离婚一年以上且未共同生活或离婚后另一方再婚的可以认定为分户。6、与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能与父母分户。7、其他特殊情况由乡镇人民政府协调相关部门审核后公示认证。
（一）有偿使用范围
1、农村宅基地实行“一户一宅”，村民一户占用两处或两处以上宅基地且总面积超过180㎡的，认定为一户多宅（按政策要求在2020年7月3日以后建成的住宅超面积部分户主原则上要自行拆除），总面积不超过180㎡，不认定为一户多宅。
2、有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：
（1）宅基地使用面积超过180㎡的超出部分面积；
（2）“一户多宅”超出一户宅基地面积的超出部分面积；
（3）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过180㎡的超出部分面积；
（4）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地。
（二）宅基地有偿使用费按以下标准收取：
“一户一宅”超面积标准的，有偿使用费实行阶梯式计费。
1、主房（正屋）：
180-210㎡，8元/㎡（正屋+杂屋不超210m2的可以暂缓收费）
210-240㎡，10元/㎡
240-270㎡，12元/㎡
270-300㎡，14元/㎡
300-330㎡，16元/㎡
330㎡以上，18元/㎡
2、附属房（又称杂房，包括一切杂屋、养殖等用房，但办理了设施农用地备案的除外）
1-30㎡，5元/㎡
30-60㎡，7元/㎡
60-90㎡，9元/㎡
90-120㎡，11元/㎡
120㎡以上，13元/㎡
3、庭院（四面围墙内地坪或只能本户私有单独使用的庭院）：
1-500㎡，2元/㎡
500-1000㎡，3元/㎡
1000㎡以上，4元/㎡
4、“一户多宅”的，多宅部分按阶梯式计费。若一宅超面积标准的，超面积部分与多宅部分累计按阶梯式计费；若一宅不足面积标准，扣除一宅不足面积部分。
5、非本集体经济组织成员，在属本集体经济组织成员时取得宅基地的或通过法定继承房屋占用宅基地的，“一户一宅”面积超出部分和多宅部分累计按阶梯式计费。
6、以其他方式在农村建房占用宅基地的，全部面积按阶梯式计费（180㎡以内按6元/㎡,超过按阶梯收费）。
（三）有偿使用费收取程序及方式
宅基地有偿使用按以下程序进行：
1、申请。符合条件的人员向村集体经济组织提出书面申请及相关佐证材料。
2、公示。村集体经济组织受理申请后，应提交村民会议或村民代表会议表决，经三分之二以上村民或村代表同意，并将拟有偿使用的地块四至、对象、面积、缴交有偿使用金额等进行公示，公示期不得少于5天。
3、审批。公示期满无异议且审核符合规定的，由村集体经济组织呈村委会做初审，初审通过由村委会报镇政府审批。
4、签订协议。村集体经济组织与宅基地有偿使用对象签订《镇农村宅基地有偿使用确认书》。
5、缴费。宅基地有偿使用对象按合同约定，按时、足额向村集体经济组织缴交宅基地有偿使用费用。
有偿使用费用收取方式：按年度交纳，每年在当年8月31日前主动向本集体经济组织交费的，优惠5%；逾期不交的，每日加收1‰的滞纳金。
本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、边缘户、低保户、五保户等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。党员、村组干部、村民理事会成员、组长、能人应带头交纳，并动员其亲属积极参与交纳。
（四）资金管理
1、宅基地有偿使用费要本着“取之于户、用之于村、使用得当”的原则，资金交给村集体经济组织统筹使用，主要用于本集体经济组织壮大基础设施建设、民生保障、公益事业、公共支出等。
2、收取的宅基地有偿使用费纳入集体资产统一管理使用。镇政府要指导集体经济组织完善财务管理和民主监督制度，对农村宅基地有偿使用费进行审计监督，财政、纪检部门加强监督检查。
3、农村宅基地有偿使用费由宅基地改革理事会负责收取，村委会负责监督管理，理事会开具统一的收款收据（村委会盖章）作为凭证。汇总后交至村账镇代管中心账户，并附明细。由镇财政所开具专用往来收据入账。
4、农村宅基地有偿使用费支出需先通过村民事务理事会同意，再经村民代表会议表决通过后报镇政府审批，基础设施建设需按1:3以上自筹，资金到位后方可实施。支出要严格按照财经法规和财务制度的有关规定执行。
5、有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细，每季度在本集体经济组织内部至少公示1次。宅基地有偿使用费的收取、管理和使用要进行公示，接受村民监督，任何人不得私自收取、减免、截留、挪用、侵占宅基地有偿使用费。
四、宅基地的退出
（一）退出方式
根据本人申请，可采取无偿和享受政府相关优惠政策两种方式退出宅基地。“一户多宅”不符合规划的多宅部分，户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等建筑物或构筑物必须拆除，将宅基地退还集体。在宅基地确权发证时，对户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍和倒塌的房屋不登记不发证，对“一户多宅”的多宅部分只登记不发证。
1、无偿退出
户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌两年以上的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等建筑物或构筑物，实行无偿退出。宅基地批准后，两年未建设，村集体经济组织或村民委员会可依法要求其无偿退出。对有畜禽舍用地需求的，由村集体经济组织按规划统一安排，村民在建设畜禽舍前须与集体经济组织签订协议，对闲置两年以上的畜禽舍，村集体经济组织将无偿收回。集中供养的五保户去世后，其宅基地由村集体经济组织或村民委员会依法收回。
2、享受政府相关优惠政策有偿退出
（1）享受政府相关优惠政策对象
①自愿永久退出宅基地到汨罗城区购买首套商品房的村民；
②自愿暂时退出宅基地到汨罗城区购买首套商品房的村民。
（2）政府相关优惠政策
①财政奖补。1、自愿永久退出农村宅基地，符合原基改建条件拆旧不建新或符合分户建房条件的。购房面积在130㎡（含本数）以下的，按购房合同面积享受600元/㎡的奖励，购房面积超过130㎡的，实行分段奖励，130㎡之内按600元/㎡计奖，130㎡以上按400元/㎡计奖。奖励总额不超过10万元。2、符合原基改建条件拆旧10年内不建新或符合分户条件，10年内不再申请宅基地，但保留宅基地权益的农村居民购房奖励，按购房合同面积享受400元/㎡的奖励。奖励总额不超过8万元。
②市场互补。引导开发商互动，凡享受财政奖励的对象鼓励开发商要通过价格调整予以激励，提倡按该楼盘商品房市场价格下调一个百分点优惠定向售让，由市住建局统筹安排。
③就业保障。对进城购房未就业的农村居民，由市人社部门优先按市场原则提供就业岗位，享受免费技能培训和职业介绍、参加技能培训给予20元/天的生活费补贴。对进城购房农村居民符合小额贴息贷款条件的，可优先享受创业担保贷款政策。
④教育保障。进城购房农村居民凭房产证或经备案的《商品房买卖合同》，可在城区按照义务教育阶段学校划片招生政策办理子女入学手续，其随迁子女根据划片范围和招生计划，按照相对就近原则入学，由市教体局统筹安排。
（二）退出程序
1、申请人持以下材料向当地镇人民政府提出申请。
2、自愿退出宅基地的申请表；
3、土地使用证或权属证明材料；
4、家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；
5、本集体经济组织意见及村委会意见；
6、现居住场所的证明材料；
7、全部退出宅基地的，还应当提交不再重新申请宅基地的承诺书；
8、其他需要提供的材料。
镇人民政府对退出宅基地进行审核。经审核符合本方案规定条件的，镇人民政府在15个工作日内对宅基地状况、拟退出宅基地的面积进行调查，调查结果在本集体经济组织公示后，由申请人与本集体经济组织签订《自愿退出宅基地协议》。
镇人民政府应自签订《自愿退出宅基地协议》之日起 5 个工作日内，将《自愿退出宅基地协议》以及有关材料报市农业农村和自然资源部门审查。经审查符合本办法规定的，由市农业农村和自然资源部门报市人民政府批准后，注销土地使用权证。
宅基地退出户按照协议在规定期限内腾出现有房屋，并将建筑物、构筑物清除，或签订放弃建筑物、构筑物协议书后，申请房屋处置验收，由所在镇组织村干部和村民理事会人员进行验收，验收合格后领取房屋处置验收合格单。镇政府对退出的宅基地进行登记造册。宅基地全部退出户凭验收单及《不再申请宅基地承诺书》办理购买政府优惠商品房相关手续。
五、保障措施
（一）成立机构，加强领导
成立镇农村宅基地制度改革试点工作领导小组，镇党委书记湛虎同志任组长，党委副书记、镇长冯雄同志任第一副组长，分管镇农业农村工作的副镇长黄磊同志任常务副组长，分管宅基地改革工作的邹国锋主任担任副组长，经管、国土、农业、财务等组线干部为成员的农村宅基地制度试点工作领导小组。各村相应成立以总支书记为组长的工作领导小组，指定分管领导具体负责改革试点，组建工作专班，确保改革试点工作顺利进行。（二）广泛宣传，统一思想充分利用广播、微信、横幅、标语等多种形式，广泛宣传农村宅基地制度改革和规范农村建房等政策法规、目的意义，大力营造改革氛围，做到人尽皆知、家喻户晓。（三）统筹协调，稳步实施
镇农村宅基地制度试点工作领导小组办公室要发挥牵头抓总作用，强化统筹协调、政策指导和推动落实，不定期研究、协调、解决改革推进过程中的相关问题。
（四）加强监督，立查立改
审慎稳步推进改革试点，坚持封闭运行，做到风险可控。严格落实国土空间规划和用途管制要求，坚决防止打着农村宅基地制度改革旗号，行违法违规买卖农村宅基地之实；严格规范宅基地有偿使用、流转等，不得以各种名义违背农民意志强制其退出宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农民合法取得的宅基地。镇政府设立举报电话，及时受理和查处农村宅基地制度改革试点工作等方面投诉，并建立举报、信访处理台账，限期妥善处理到位。
附：神鼎山镇宅基地制度改革实施细则
实施流程图
神鼎山镇农村宅基地超面积收费实施细则
一、宣传动员阶段（2022年1月10日-2月28日）
工作内容：着重宣传宅基地制度改革的重要意义、目的任务、政策措施，向群众讲明宅改有利于农业农村发展，有利于规范农村建房秩序，有利于美化农村环境，有利于节约集约土地，有利于增加农民收益，有利于改进民风民俗，有利于维护公平正义，有利于推动进城落户。达到消除群众疑虑误解，转变群众宅基地私有观念的目的，充分激发和调动群众参与的积极性和主动性。
宣传方式：充分利用短信、微信、村村响、显示屏、广告牌、标语、宣传栏等方式广泛宣传：上户发放宅改宣传手册、画册等各种宣传资料；组织召开户主会、党员会、理事会、村民代表会、在外知名人士座谈会等；对改革典型事迹、典型人物加强宣传报道。
工作要求：
1、设立宣传栏、公示栏1个以上，制作固定宣传标语不少于10条；
2、每家每户发送宣传画册、知识问答、宅改宣传手册等；
3、村民小组要制作村民通讯录，要公示意见箱、宅改咨询电话;
4、将广告牌、标语、宣传栏及工作活动拍照发镇宅改办留存、备查。
二、调查摸底阶段（2022年3月1日-2022年4月30日）成立宅基地改革工作领导小组各村相应成立以总支书记为组长的工作领导小组，指定分管领导具体负责改革试点，成立村民理事会，组建工作专班，确保改革试点工作顺利进行。工作内容：
1、调查范围。村庄内部所有的主房、杂房、围墙内地坪等附属设施。
2、技术要求。对地籍图上反映的权属、面积信息进行核查，并进行更正。多户一宅的，宅基地面积进行拆分，并绘制示意图，漏测、漏登的宅基地进行现场丈量，在地籍图上绘制示意图。
工作步骤：
1、村组干部及理事会成员核准村民住宅资格认定、户籍信息，初步掌握本集体经济组织内总户数。
2、村组干部及理事会成员熟悉地籍测量图，根据掌握的情况将户主标注 在地籍图上，做到屋不漏户，户不漏屋。
3、上户核查。依据派出所户籍信息，核对人口信息，明确户主，根据集体经济组织成员资格认定办法核定家庭成员。
4、权属调查。核对每栋房屋及其附属设施的权属，含主房、杂房、围墙内地坪等附属设施。
5、面积复核。对面积有异议的、地籍图上未标明的破旧房屋及附属设施进行实地丈量，在地籍图上绘制宗 地示意图并编宗地号，对多户一宅的，按照权属，实地进行拆分。
6、填写调查摸底表。
7、张榜公示。调查结果在本村民小组内进行公示，公示期为7天，公示有异议的，到现场重新核实。
工作要求：
1、不具备分户条件的，不准分户登记。
2、确保调查信息全面、真实、数据准确，并对数据进行分析。
3、由于调查时间紧、任务重，各村(居)委会要制定调 查方案落实人员，狠抓落实，发现问题，提出建议，及时上报。
三、全面实施阶段（2022年5月1日-2022年9月30日）
（一）有偿使用费收取
工作内容：
1、村组干部、理事会成员上户填写宅基地有偿使用申请表，登记造册，经户主确认签字后，进行集中公示。
2、对缴纳对象下发缴费通知单，上户收取有偿使用费，对收取情况要进行公示。
3、理事会将有偿使用费存入村账镇代理固定账户，以入账往来收据为准。
工作要求：
1、村干部、理事会成员、党员要做好示范带动，主动交纳，并积极动员亲属按时交纳。
2、建立试点工作联席会议制度、调度制度，定期召开工作协调会，统筹解决工作推进中存在的困难和问题。
（二）无偿退出
工作内容：
1、组织村组干部、理事会上户填写宅基地无偿(有偿)退出申请表，签订自愿退出协议，井登记造册，经确认签字后，进行公示。
2、逐步拆除农民自愿退出的多宅部分、超占部分以及闲置、倒塌、废弃房屋和附属设施，拆除影响村庄规划执行的建筑物、构筑物。
3、组织填写退出宅基地或放弃申请宅基地进城落户申请表，相关部门协助做好安置房的申购和落户。
工作要求：
1、党员干部、理事会成员要做好示范带动，主动退出多宅部分、超占部分和闲置、废弃房屋及附属设施，并积极动员亲属退出。
2、要尊重群众意愿，防止“一刀切”，坚持公正、公平、公开，做到一把尺子量到底。对“一户一宅”或“一户多宅”全部退出的，应慎重对待，必须保证退出对象有房居住。
3、拆除中注意保护一些有历史价值或纪念意义的古旧建筑，做到合理利用，留住乡愁。
四、总结上报阶段
工作要求：根据农村宅基地制度改革情况，对出台的制度进行梳理完善，对改革的做法和经验进行归纳总结，在此基础上形成全面系统的总结报告和政策实施效果，报市委市政府。